Asumisen tukien ja verojen vaikutukset

Asunto on useimpien kotitalouksien tärkein yksittäinen kulutuserä ja valtaosa kotitalouksien varallisuudesta on asunnoissa. Lisäksi asuntoa valitessamme emme valitse vain asunnon ominaisuuksia vaan myös naapuruston ja paikalliset palvelut. Julkinen valta vaikuttaa asuntomarkkinoihin monilla tavoilla. Asumisen tukien tarkoituksena on mahdollistaa kohtuullinen asumistaso myös pienituloisille ja rahan jääminen muuhunkin kulutukseen. Asunnon omistamiseen liittyy erilaisia veroja ja verovähennyksiä, jotka vaikuttavat kotitalouksien valintoihin.

VATTissa asuntomarkkinatutkimus käynnistyi 2000-luvun puolivälissä, ja fokus on ollut vahvasti politiikkatoimien vaikutusten arvioinnissa. Viime vuosina erityisesti asumisen tuet ovat herättäneet keskustelua myös julkisuudessa.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara ja kunnat tukevat kohtuuhintaista asuntotuotantoa, jossa asukkaan saama tuki on sidottu alemman vuokran muodossa tiettyihin asuntoihin. Lisäksi pienituloiset kotitaloudet ovat oikeutettuja Kelan asumistukiin, jotka ovat olennainen osa Suomen sosiaaliturvajärjestelmää. Pienituloisten asumismenoja tuetaan myös toimeentulotuella.

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon kustannukset

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon kustannuksia julkiselle taloudelle on vaikea arvioida läpinäkyvästi.¹ Aran maksamia tukia merkittävämpi kustannuserä syntyy järjestelmään liittyvästä vuokrasääntelystä. Markkinavuokraa halvemmasta vuokrasta aiheutuvista kuntien tulonmenetyksistä ei ollut lainkaan tietoa ennen VATT:n Helsingin vuokramarkkinoita koskevaa tutkimusta.² Siinä havaittiin, että markkinavuokraa matalampien vuokrien kustannukset Helsingin kaupungille vastaavat suurusluokaltaan yleistä asumistukea Helsingissä.

Samassa tutkimuksessa selvisi, että merkittävä osa Ara-asuntojen tuesta kohdistuu keski- ja suurituloisille. Sen sijaan yleinen asumistuki on suoraan kytköksissä tulotasoon ja kohdistuu siksi voimakkaammin pienituloisille kotitalouksille. Suorien asumistukien kustannukset julkiselle taloudelle ovat myös läpinäkyviä ja asumistuet reagoivat tulokytköksen ansiosta suhdanteisiin.

Asumistuen vaikutukset vuokriin

Kela maksoi asumistukia 2,1 mrd. euroa vuonna 2019. Nämä suorat kotitalouksille maksettavat asumistuet ovat kuitenkin tehoton tapa auttaa pienituloisia, jos kotitalouden saama tuki valuu vuokranantajalle korkeamman vuokran muodossa. VATT:n tutkimus³ viittaa kuitenkin siihen, että ainakaan markkina-alueen sisäiset erot erilaisten asuntojen asumistuissa eivät juuri vaikuta niiden vuokriin. VATT:n aiemman tutkimuksen⁴ tulosten perusteella oli arvioitu, että vuokravaikutukset voivat olla suuria. Tämän aikaisemman tutkimuksen tulosten luotettavuus on kuitenkin kyseenalainen, sillä tuloksia ei onnistuttu toistamaan. 

Varsinaisen asumistuen lisäksi asumismenoja katetaan toimeentulotuesta kunnittain määräytyvään vuokranormiin asti. Perustoimeentulotuen vuokranormien on arveltu muodostavan vuokrille alarajan, jota vähempää vuokranantajat eivät peri. Tutkimuksessamme havaittiin kuitenkin, että merkittävä osa tuensaajista asuu normeja edullisemmin⁵

Miksi erot erilaisten asuntojen asumistuissa eivät näytä heijastuvan niiden vuokriin? Tukijaksot ovat usein lyhyitä verrattuna vuokrasuhteiden pituuteen. Tällöin tukijärjestelmän vaikutus asumisvalintoihin ja vuokriin voi jäädä pieneksi. Asumisvalintoja tarkasteltaessa havaitaankin, että tuensaajat eivät näytä hakeutuvan tukijärjestelmän kannusteiden mukaisiin asuntoihin.⁶ Asumistuen vuokranormit ovat myös matalat suhteessa markkinavuokriin, jolloin kalliimpaan asuntoon muuttaminen ei yleensä kasvata tukea.

Jatkossa lisävaloa asumisen tukien vaikutuksiin tuo meneillään oleva tutkimus, jossa tarkastellaan vuosien 2015 ja 2017 tukireformien vaikutuksia. Myös kohtuuhintaisen asuntotuotannon tutkimus jatkuu VATTissa.

Verotus kannustaa asunnon omistamiseen

Asumisen verotusta on tarkasteltu VATT:n tutkimuksissa monesta näkökulmasta, ja olemme koonneet kansainvälistä tutkimustietoa katsaukseen.⁷

Omistusasuminen on verotuksellisesti vuokra-asumista edullisempaa, sillä omistusasunnosta ei makseta pääomatulon veroa. Tätä omistusasumisen tukemista verotuksellisesti voidaan perustella positiivisilla vaikutuksilla naapurustoon. Suomessa näistä vaikutuksista ei kuitenkaan ole löydetty näyttöä.⁸ Tutkimuksen mukaan tämä veroetu kohdistuu suurelta osin suurituloisille.⁹ Asuntolainan koron vähennysoikeus, jota on Suomessa leikattu ajan myötä, puolestaan kasvattaa asuntolainan kysyntää.¹⁰

Toisin kuin vaikkapa ansiotuloverotus, vuokratulojen verotus perustuu vuokranantajien omiin ilmoituksiin vuokratuloistaan ja kuluistaan, mikä mahdollistaa virheet ja veronkierron. Olemme tutkineet yhteistyössä verohallinnon kanssa tapoja ohjata vuokranantajia ilmoittamaan vuokratuloistaan oikein.¹¹

Varainsiirtovero vähentää muuttamista

Asuntoa ostettaessa maksettava varainsiirtovero lisää omistusasujien muuttokustannuksia. Tutkimuksissamme on havaittu varainsiirtoveron vähentävän omistusasujien muuttamista merkittävästi. Veron takia ihmiset asuvat useammin tilanteeseensa huonosti sopivissa asunnoissa.^12,13

Kiinteistöveron rakenne vaikuttaa asuntotuotantoon

Toisin kuin varainsiirtovero, vuosittain maksettava kiinteistövero ei aiheuta haitallisia käyttäytymisvaikutuksia, koska veron määrä ei riipu asunnon omistajan toimista. Kiinteistöverojärjestelmän rakenne voi kuitenkin vaikuttaa asuntotuotantoon.¹⁴ Rakennuksen arvoon kohdistuva asuinrakennuksen kiinteistövero vähentää kannustimia asuntoinvestointeihin – maapohjan arvoon kohdistuva yleinen kiinteistövero ei. Kunnat voivat kuitenkin halutessaan soveltaa rakentamattomiin asuintontteihin korotettua kiinteistöveroa. Korotettu kiinteistövero lisääkin odotetusti rakentamista kunnassa. Toisaalta nopeutuneen rakentamisen haitallisena sivuvaikutuksena voi olla alentunut rakennustehokkuus, mutta rakennustehokkuutta koskeva empiirinen näyttö on epäselvää.

Kiinteistöveron merkitys kuntien rahoituslähteenä on kasvussa.¹⁵ Kehitystä on ajanut veroprosenttien alarajojen nostot valtion toimesta sekä kuntien omat toimet. VATT:ssa on työn alla tutkimusta kiinteistöveromuutosten vaikutuksista asuntohintoihin ja kohdentumisesta eri väestöryhmiin.

Asuntohinnat kertovat politiikkamuutosten alueellisista hyödyistä ja haitoista

Asuntomarkkinoiden tutkimus on tärkeässä osassa monien politiikkatoimien vaikutusten arvioinnissa. Ihmiset valitsevat asuntomarkkinoilla asunnon fyysisten ominaisuuksien lisäksi myös asuinkunnan ja naapuruston julkisten palvelujen ja verojen kombinaation. Hyvät palvelut, matalat verot ja muut ihmisten arvostamat asiat lisäävät asuntojen kysyntää alueella, mikä heijastuu hintoihin. Siksi asuntohintoja tutkimalla saadaan tietoa esimerkiksi kuntien valtioapujen¹⁶, koulujen laadun¹⁷ ja kuntaliitosten¹⁸ hyödyistä ja haitoista eri alueilla. 

Lähteet:

1) Eerola, E. ja Saarimaa T. (2016) Kohtuuhintaisuuspolitiikka ei ole lääke asumisen kalleuteen. VATT Policy Brief 3-2016.

2) Eerola, E. ja Saarimaa T. (2018) Delivering Affordable Housing and Neighborhood Quality: A Comparison of Place- and Tenant-Based Programs. Journal of Housing Economics, 42, 44-54.

3) Eerola, E. ja Lyytikäinen, T. (2020) Housing allowance and rents: Evidence from a stepwise subsidy scheme, tulossa, Scandinavian Journal of Economics.(open access)

4) Kangasharju, A. (2010) Housing Allowance and the Rent of Low‐income Households. Scandinavian Journal of Economics 112, 595-617.

5) Eerola, E., T. Lyytikäinen, Saarimaa T. ja Öberg J. (2019) Toimeentulotuki ja asumiskustannukset. Teoksessa Signe Jauhiainen ja Tuija Korpela (toim.): Toimeentulotuen saajien elämäntilanne, asuminen ja työnteko. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 2019:28.

6) Lyytikäinen, T. (2008) Studies on the effects of property taxation, rent control and housing allowances. VATT-tutkimuksia, 140. (luku 4)

7) Eerola, E., T. Lyytikäinen ja Saarimaa T. (2014) Asumisen verotus - katsaus taloustieteelliseen kirjallisuuteen. VATT Muistiot 38, Helsinki.

8) Kortelainen, M. ja Saarimaa T. (2015) Do Urban Neighborhoods Benefit from Homeowners? Evidence from Housing Prices. Scandinavian Journal of Economics, 117(1), 28-56.

9) Saarimaa, T. (2011) Imputed Rental Income, Taxation and Income Distribution in Finland. Urban Studies, 48(8), 1695-1714.

10) Saarimaa, T. (2010) Tax Incentives and Demand for Mortgage Debt: Evidence from the Finnish 1993 Tax Reform. International Journal of Housing Policy, 10(1), 19-40.

11) Eerola, E., Kosonen, T., Kotakorpi, K., Lyytikäinen, T. ja Tuimala, J. (2019). Tax compliance in the rental housing market: Evidence from a field experiment. VATT Institute for Economic Research Working Papers, 122.

12) Hilber, C. ja Lyytikäinen, T. (2017) Transfer Taxes and Household Mobility: Distortion on the Housing or Labor Market? Journal of Urban Economics, 101: 57-73.

13) Eerola, E., O. Harjunen, T. Lyytikäinen ja Saarimaa T. (2019) Effects of Housing Transfer Taxes on Household Mobility. CESIfo Working Paper No. 7750.

14) Lyytikäinen, T. (2009) Three-Rate Property Taxation and Housing Construction. Journal of Urban Economics. 65(3), 305-313.

15) Lyytikäinen, T. (2012): Kiinteistövero – taloustieteilijöiden lemmikki ja kansalaisten inhokki. Talous ja yhteiskunta 3/2012, 54-59.

16) Hilber, C., Lyytikäinen, T. ja Vermeulen, W. (2011) Capitalization of central government grants into local house prices: Panel data evidence from England. Regional Science and Urban Economics. 41(4), 394-406.

17) Harjunen, O., Kortelainen M. ja Saarimaa T. (2018) Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland. CESifo Economic Studies, 64(2), 150–175.

18) Harjunen, O., Saarimaa T. ja Tukiainen J. (2020) Political Representation and Effects of Municipal Mergers, tulossa, Political Science Research and Methods.