Kohtuuhintaista asumista

1.4.2011 Blogi Tuukka Saarimaa

Helmikuussa raporttinsa jättäneen Valtiovallan rooli 2010-luvun asuntomarkkinoilla -työryhmän mielestä kohtuuhintaisten asuntojen puute pääkaupunkiseudulla on suurin este Suomen talouskasvulle. Myös useissa muissa julkisissa kannanotoissa on vaadittu kohtuuhintaisia asuntoja, etenkin pääkaupunkiseudulle.

Ongelmallista näissä kannanotoissa on se, että usein epäselväksi jää, mitä kohtuuhintaisuudella tarkoitetaan. Yleensä kohtuuhintaisuudella tarkoitetaan ilmeisesti sitä, että asumiskustannukset eivät saisi viedä liian suurta osaa kotitalouden tuloista. Tällainen määritelmä on kuitenkin hyvin ongelmallinen useista syistä. Onko kohtuuton asumiskustannusten tulo-osuus esimerkiksi 30, 40 vai 50 prosenttia? Määritelmän suurin ongelma on kuitenkin se, että siinä sotketaan keskenään pienituloisuuden ongelma ja asuntomarkkinoiden toimintaan liittyvät ongelmat. Tämä johtuu siitä, että asumiskustannusten korkea tulo-osuus voi johtua joko siitä, että kotitalouden asumiskustannukset ovat korkeat tai siitä, että tulot ovat matalat. Näihin ongelmiin sopivat hyvin erilaiset politiikkatoimenpiteet, eikä pienituloisuuden ongelmia välttämättä kannata yrittää ratkaista asuntopoliittisin keinoin.

Erityisen ongelmalliseksi tulo-osuus mittari osoittautuu, kun vertaillaan alueellisia asuntomarkkinoita tai kaupunkialueita, kuten vaikkapa Helsinkiä ja Joensuuta. Muun muassa agglomeraatioeduista johtuen työ on tuottavampaa Helsingissä kuin Joensuussa. Tilastokeskuksen mukaan kotitalouksien keskimääräiset käytettävissä olevat rahatulot vuonna 2009 olivat Helsingissä n. 40 300 euroa ja Joensuussa n. 10 000 euroa pienemmät. Kaupunkitaloustieteen perusoppien mukaan eri kaupunkialueilla asuvien kotitalouksien asumiskustannusten jälkeisten tulojen täytyy tasapainossa olla keskimäärin samansuuruiset. Jos näin ei olisi, kotitaloudet pyrkisivät muuttamaan alueelle, jossa asumiskustannusten jälkeiset tulot ovat suuremmat. 10 000 euron suuruisesta alueellisesta tuloerosta huolimatta emme kuitenkaan havaitse massamuuttoa Joensuusta Helsinkiin. Tämä johtuu pääasiassa (kotitalouksien preferenssien erilaisuuden lisäksi) alueellisista asuntojen hinta- ja vuokraeroista. Jotta joensuulaiset eivät tulvi Helsinkiin, Helsingissä asumiskustannusten on oltava vähintään 10 000 euroa vuodessa suuremmat kuin Joensuussa.

Jos oletamme, että omistusasumisen käyttökustannus (korko- ja pääomamenot, kiinteistövero ja kulumis- ja korjauskustannukset) on viisi prosenttia asunnon arvosta, markkinoiden ylläpitämä hintaero olisi 200 000 euroa (0,05*200 000 = 10 000). Tilastokeskuksen mukaan Helsingin keskustassa keskimääräinen kerrostaloasunnon neliöhinta vuonna 2009 oli 4449 euroa, kun taas Joensuun keskustassa vastaava neliöhinta oli 1929 euroa. Näin ollen 80 neliön suuruisen asunnon hinta oli Helsingin keskustassa keskimäärin 356 000 ja vastaavasti Joensuussa hieman yli 154 000 euroa, jolloin hintaeroksi muodostuu juuri tuo 200 000 euroa. Nykyiset alueelliset tuottavuuserot voivat siis ylläpitää merkittäviäkin alueellisia asuntojen hintaeroja.

Miten tulo-osuus mittari toimii tässä tilanteessa? Käyttäen Tilastokeskuksen hintatietoja ja viiden prosentin käyttökustannusoletusta keskimääräinen keskustassa asuva joensuulainen kotitalous käytti asumiseensa hieman alle 8000 euroa vuodessa, kun taas vastaava helsinkiläinen kotitalous käytti lähes 18 000 euroa. Tulo-osuuksiksi muutettuna tämä tarkoittaa sitä, että Joensuussa kotitalouden tuloista asumiseen meni 26 prosenttia ja Helsingissä 45 prosenttia. Tulo-osuuksilla mitattuna näyttää siltä, että helsinkiläiset kotitaloudet ovat pahoissa taloudellisissa ongelmissa. On kuitenkin selvää, että näin ei ole. Helsinkiläisille ja Joensuulaisille jää asumiskustannusten jälkeen yhtä paljon rahaa muuhun kulutukseen.

Asumismenojen tulo-osuutta järkevämpi mittari alueellisten asuntomarkkinoiden toimivuudelle on rakennuskustannusten ja asuntohintojen ero. Alueilla, joissa asuntojen hintataso ylittää merkittävästi rakennuskustannukset, maa on arvokasta. Jos maan korkea hinta johtuu luonnollisesta niukkuudesta, asuntojen hintojen alentaminen poliittisin päätöksin on erittäin vaikeaa, koska asuntojen tarjontaa on lähes mahdotonta lisätä. Sen sijaan, jos korkea hinta johtuu esimerkiksi paikallisesta kaavoitus- ja sääntelypolitiikasta, joka tekee maasta keinotekoisesti niukkaa, asuntojen hintatasoa voidaan alentaa sääntelyä purkamalla. Tässäkään tapauksessa Helsingin hintatasoa ei saada Joensuun tasolle, mutta Helsingin hintataso voidaan saada lähemmäs rakennuskustannuksia.

Tuukka Saarimaa

ARA-asuntotuki Blogi Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous Tiedote asuminen asuntojen hinnat asuntomarkkinat asuntopolitiikka