Verotus ja makrovakaustoimet asuntomarkkinoilla

8.5.2019 Blogi Essi Eerola

Verojärjestelmä kannustaa omistusasumiseen ja velkaantumiseen, asuntomarkkinoille kohdistetut makrovakaustoimet puolestaan pyrkivät rajoittamaan velkaantumista. Olisikin tärkeää tarkastella verotuksen ja makrovakaustoimien vaikutuksia yhdessä, kirjoittaa Essi Eerola.

Yhdysvalloista noin kymmenen vuotta sitten alkaneen finanssikriisin ja sitä seuranneen laman yksi taustatekijä oli kotitalouksien nopea velkaantuminen ja asuntojen hintojen voimakas nousu. Äkillinen hintojen lasku johti luottotappioihin ja pankkien vaikeuksiin, mutta aiheutti myös muita ongelmia.

Tyypillisesti kotitalouksien varallisuudesta valtaosa on sitoutunut asuntoihin. Jos asuntolainat ovat suuria verrattuna asuntojen arvoon, pienikin asuntojen hintojen lasku vähentää voimakkaasti kotitalouksien nettovarallisuutta. Jos velkaa on paljon myös suhteessa tuloihin, asuntojen hintojen lasku voi saada kotitaloudet vähentämään kulutustaan äkillisesti ja kärjistää talouden laskusuhdannetta (aiheesta lisää aiemmassa blogikirjoituksessani).

Huoli kotitalouksien velkaantumisesta

Finanssikriisin jälkeen rahoitussektorin sääntelyyn on kokonaisuutena kiinnitetty aikaisempaa enemmän huomiota. Samalla monissa maissa on otettu käyttöön myös juuri asuntomarkkinoille kohdistettuja makrovakaustoimia, joiden tavoitteena on vähentää kotitalouksien velkaantumisen aiheuttamia riskejä.

Kotitalouksiin kohdistuvat makrovakaustoimet vaikuttavat suoraan kotitalouksien mahdollisuuksiin saada lainaa ja ostaa oma asunto. Samalla ne vaikuttavat asuntojen hintakehitykseen ja siten välillisesti myös kotitalouksiin, joita säännökset eivät suoraan koske.

Kotitalouksien velkaantuneisuuden taustalla voi olla useita syitä, mutta yksi mahdollinen tekijä on se, että verojärjestelmät tyypillisesti kannustavat kotitalouksia omistusasumiseen (aiheesta lisää VATT muistiossa). Useissa maissa pääasiallinen omistusasumisen verotuki on ns. asuntotulon verottomuus. Toisaalta vaikka tätä omistusasumisen tuottoa ei veroteta, asuntolainan korot saa usein vähentää verotuksessa. Myös luovutusvoittoverotuksessa omistusasuntoon sidottua varallisuutta kohdellaan usein eri tavalla kuin muuta varallisuutta.

Miten vähentää velkaantumisen riskejä?

Lainaamisen rajoittaminen heikentää kotitalouksien mahdollisuuksia tasata kulutusta elinkaaren aikana ja aiheuttaa siten hyvinvointitappioita. Makrovakaustoimet saattavat myös hidastaa erityisesti pienituloisten pääsyä omistusasumisen verotukien piiriin. Tämän takia niillä voi olla myös haitallisia tulonjakovaikutuksia.

Asuntolainakysyntään kohdistuvien makrovakaustoimien ja omistusasumisen veroetujen välillä onkin kiinnostava ristiriita. Verojärjestelmä kannustaa omistusasumiseen ja lainaamiseen, makrovakaustoimet puolestaan pyrkivät rajoittamaan velkaantumista puuttumatta kannustimiin.

Osittain velkaantuneisuuden aiheuttamat riskit liittyvät siihen, että asuntojen hintataso on korkea suhteessa vuosituloihin. Omistusasumisen verotukien rajoittaminen tai vaikkapa maan arvoon kohdistuvan kiinteistöveron kiristäminen pienentäisivät suoraan tätä riskiä.

Olisikin tärkeää tarkastella verotuksen ja makrovakaustoimien vaikutuksia yhdessä. Tämä lähestymistapa voisi auttaa löytämään keinoja säädellä velkaantumiseen liittyviä riskejä siten, ettei sääntely aiheuta kielteisiä tulonjakovaikutuksia että sen aiheuttamat hyvinvointitappiot ovat mahdollisimman pienet.

Essi Eerola on VATT:n tutkimusjohtaja. Econpol-verkosto julkaisi hiljattain hänen Policy Briefinsä “Macroprudential Measures and Taxation in the Housing Markets”: http://www.econpol.eu/publications/policy_brief_17

Essi Eerola

Blogi Blogit Blogit EconPol Kolumni asuminen asuntojen hinnat asuntomarkkinat asuntopolitiikka veropolitiikka verotus