Rakentamismääräykset, asuntojen hinnat ja hyvinvointi
4.6.2013 Blogi Tuukka Saarimaa
Helsingin Sanomissa 3.3.2013 olleessa kaavoitusta käsitelleessä jutussa rakennusyhtiö kertoo pystyvänsä rakentamaan kerrostalon 15 prosenttia nykyistä halvemmalla, jos turhista rakentamismääräyksistä luovutaan.
Jutussa vihjataan myös, että jos näin kävisi, asuntojen hinnat laskisivat ja että tämä olisi hyvä asia. Taustalla on seuraavanlainen ajatuskulku. Rakentamismääräykset nostavat rakennuskustannuksia, mikä puolestaan nostaa uusien asuntojen hintoja. Jos tuotantokustannukset alenevat, yritykset laskevat tuotteidensa hintoja. Itsestään selvää, eikö niin?
Yhtä itsestään selvää suomalaisessa asuntopoliittisessa keskustelussa tuntuu olevan se, että jokin uudistus kasvattaa hyvinvointia ainoastaan, jos asuntojen hinnat laskevat.
Pohditaanpa asiaa hieman syvällisemmin konkreettisen esimerkin avulla. Ajatellaan, että Helsingin kaupunki antaisi rakennusliikkeelle poikkeusluvan rakentaa Jätkäsaareen rakennuksen, jossa näitä turhia määräyksiä ei ole. Rakennuksessa olisi siis täsmälleen sama määrä asuntoja kuin säännellyissä rakennuksissa, mutta rakentamista ei säänneltäisi yhtä yksityiskohtaisesti kuin normaalisti. Oletetaan myös, että rakennuskustannukset tässä kohteessa todella ovat 15 prosenttia alhaisemmat. Olisivatko tämän rakennuksen asunnot halvempia kuin viereisen rakennuksen, johon kohdistuu enemmän rakentamismääräyksiä? Entä lisääntyisikö yhteiskunnan hyvinvointi verrattuna tilanteeseen, jossa sääntely on tiukempaa?
En valinnut Jätkäsaarta esimerkkiin sattumalta. Jätkäsaari on nimittäin esimerkki alueesta, jossa asuntojen korkeat hinnat heijastavat tarjontapuolen ongelmia. Jätkäsaaressa asuntojen hinnat ovat merkittävästi rakennuskustannusten yläpuolella eli rakennuskustannukset eivät määrää asuntojen hintatasoa. Asunnonostajien maksuhalukkuus määrää täysin hintatason, koska kaavoitus rajoittaa asuntojen tarjontaa. Näin ollen esimerkkirakennuksen asunnot voivat olla muita asuntoja halvempia vain, jos ne ovat laadultaan huonompia. Jos määräykset todella olivat täysin turhia siinä mielessä, että asunnonostajat eivät lainkaan arvosta sääntelyn tuomaa lisää asuntoihin, asuntojen hinnat eivät laske lainkaan. Tässä tapauksessa esimerkkitalon asunnot ovat asunnonostajien näkökulmasta täydellisiä substituutteja viereisen rakennuksen säänneltyjen asuntojen kanssa.
Entä mitä tapahtuu hyvinvoinnille? Onko maailma nyt parempi paikka, kun Jätkäsaareen saatiin rakennettua yksi vähemmän säännelty rakennus. Kyllä on. Asunnonostajien hyvinvoinnille ei tapahtunut mitään. He saavat täysin samanarvoiset asunnot samalla hinnalla kuin tiukemman sääntelyn tapauksessa. Sen sijaan rakennusliikkeen voitto kasvoi alhaisempien rakennuskustannusten myötä, mikä tietysti hyödyttää rakennusliikkeen omistajia ja työntekijöitä. Hyvinvointi on siis kokonaisuudessaan kasvanut, vaikka asuntojen hinnoille ei tapahtunut mitään.
Esimerkki opettaa meille kaksi asiaa. Ensinnäkin turhasta sääntelystä todella kannattaa luopua, vaikka hinnat eivät laskisikaan. Toinen ehkä vähemmän itsestään selvä opetus on se, että rakentamissäännökset ovat järkeviä ainoastaan, jos ne nostavat asuntojen hintoja.
Tuukka Saarimaa
Blogi
Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous
Tiedote
asuminen
hyvinvointi
rakentaminen
sääntely
