Effekterna av boenderelaterade bidrag och skatter

För de flesta hushåll är bostaden den viktigaste enskilda kostnadsposten och största delen av hushållens tillgångar är knutna till bostäder. Dessutom när vi väljer bostad handlar det inte bara om bostadens egenskaper, utan också om omgivningen och de lokala tjänsterna. Det allmänna påverkar bostadsmarknaden på många olika sätt. Syftet med bostadsrelaterade bidrag är att även låginkomsttagare ska ha möjlighet till en skälig bostad och pengar över för annan konsumtion. Bostadsägande är förknippat med olika skatter och skatteavdrag som inverkar på de val som hushållen gör.

VATT:s forskning kring bostadsmarknaden inleddes i mitten av 00-talet med stort fokus på bedömning av politiska åtgärders konsekvenser. På sistone har speciellt de boenderelaterade bidragen varit mycket på tapeten också i offentligheten.

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet Ara och kommunerna subventionerar bostadsproduktion där bidraget till invånarna är bundet till vissa bostäder i form av lägre hyra. Dessutom har låginkomsthushåll rätt till bostadsbidrag från FPA, som är en central del av det sociala trygghetssystemet i Finland. Låginkomsttagare har dessutom rätt att få utkomststöd för boendekostnaderna.

Kostnader för subventionerad bostadsproduktion

Det är svårt att få god insyn i de kostnader som subventionerad bostadsproduktion medför för den offentliga ekonomin.1 En betydligt större kostnadspost än bidragen från Ara hänför sig till den hyresreglering som ingår i systemet. Före VATT:s studie av hyresmarknaden i Helsingfors fanns det ingen information om hur stort inkomstbortfall de lägre hyrorna orsakar för kommunerna.2 Det framgick att kostnaderna för hyror som är lägre än marknadshyran, är i Helsingfors av samma storleksordning som det allmänna bostadsbidraget i staden.

Studien visade också att en betydande del av subventionerna för Ara-bostäder riktades till medel- och höginkomsttagare. Det allmänna bostadsbidraget är istället direkt kopplat till inkomstnivån och riktas därför mer till låginkomsthushållen. Därtill går det att klart utröna de direkta bostadsbidragens kostnadseffekter på ekonomin, och genom kopplingen till inkomsterna reagerar bostadsbidragen dessutom på konjunkturerna.

Bostadsbidragets inverkan på hyrorna

År 2019 betalade FPA ut 201 miljarder euro i bostadsbidrag. Dessvärre är dessa direkta bostadsbidrag som betalas till hushållen ett ineffektivt sätt att hjälpa låginkomsttagare, om bidraget istället överförs till hyresvärden i form av högre hyra. VATT:s forskning3 tyder ändå på att skillnaderna i bostadsbidragen till olika bostäder, åtminstone inom ett marknadsområde, inte har någon större inverkan på hyrorna. Resultaten av en tidigare studie från VATT4 talade för till och med betydande hyreseffekter. Tillförlitligheten av dessa resultat kan dock ifrågasättas eftersom det inte har gått att få fram samma resultat på nytt.

Utöver det egentliga bostadsbidraget täcks boendekostnader också med utkomststöd upp till en hyresnorm som fastställs enligt kommun. De hyresnormer som fastställts i det grundläggande utkomststödet har ansetts ange en nedre gräns för hyrorna, och att hyresvärdarna inte tar ut en lägre hyra än normen. Vår studie visade ändå att en stor del av bidragsmottagarna har lägre boendekostnader än normen.5

Varför verkar skillnaderna i bostadsbidragen till olika slags bostäder inte avspeglas på hyrorna? Bidrag betalas ofta ut under förhållandevis korta perioder jämfört med hyresförhållandets längd, vilket kan leda till att bidragssystemet har endast en marginell inverkan på bostadsvalen och hyrorna. Granskning av bostadsvalen visar att bidragsmottagarna inte verkar välja bostäder som subventioneras genom bidragssystemet.6 Dessutom är hyresnormerna inom bostadsbidraget låga jämfört med marknadshyrorna, varigenom bidraget i regel inte ökar vid flytt till en dyrare bostad.

Mer insikter i de boenderelaterade bidragens inverkan kommer att erhållas genom en aktuell forskning i effekterna av bidragsreformerna 2015 och 2017. VATT fortsätter också att forska i subventionerad bostadsproduktion.

Beskattningen ger incitament för bostadsägande

VATT har forskat i beskattningen av boende ur flera perspektiv. Vi har också samlat internationella forskningsrön i en översikt.7

Att äga sin bostad är med tanke på beskattningen fördelaktigare än att bo på hyra, eftersom ägarbostaden inte omfattas av kapitalinkomstskatt. Dessa skattesubventioner till ägarboende kan motiveras med att de har en positiv inverkan på bostadsområdet. I Finland har man dock inte funnit belägg för någon sådan inverkan.8 Enligt forskningen riktas denna skatteförmån främst till höginkomsttagare.9 Rätten till ränteavdrag på bolån, som i Finland undan för undan har minskat i omfattning, ökar å sin sida efterfrågan på bolån.10

I motsats till exempelvis inkomstbeskattningen baserar sig beskattningen av hyresinkomst på hyresvärdens deklaration av hyresinkomsterna och utgifterna, vilket medför en risk för fel och skattefusk. Vi har i samarbete med Skatteförvaltningen utrett metoder med vilka hyresvärdar kan styras att deklarera hyresinkomsten med korrekta uppgifter.11

Överlåtelseskatten minskar flyttandet

Överlåtelseskatten som betalas vid bostadsköp höjer flyttkostnaderna för ägarboende. Vår forskning visar att överlåtelseskatten dämpar avsevärt flyttbenägenheten hos ägarboende. På grund av skatten bor människor ofta i bostäder som är mindre lämpade för deras livssituation.1213

Fastighetsskattens utformning påverkar bostadsproduktionen

I motsats till överlåtelseskatten har den årliga fastighetsskatten ingen negativ inverkan på beteendet eftersom skattebeloppet är oberoende av bostadsägarens handlande. Fastighetsskattesystemets utformning kan ändå inverka på bostadsproduktionen.14 Medan fastighetsskatten på bostadsbyggnader, som räknas ut enligt byggnadens värde, minskar incitamenten att investera i bostäder, är detta inte fallet med den allmänna fastighetsskatten som räknas ut enligt markvärdet. Visserligen kan kommunerna om de så önskar införa en förhöjd fastighetsskatt även på obyggda hustomter. Som förväntat får förhöjd fastighetsskatt fart på byggaktiviteten i kommunen. En negativ följd av större byggaktivitet kan vara en lägre exploateringsgrad, men de empiriska fynden i denna fråga är inte entydiga.

Fastighetsskatten spelar en allt större roll som finansieringskälla för kommunerna.15 Detta är dels en följd av att staten har höjt de nedre gränserna för skattesatserna, dels av kommunernas egna åtgärder. På VATT pågår forskning om fastighetsskatteförändringarnas inverkan på bostadspriserna och konsekvenser för olika befolkningsgrupper.

Bostadspriserna avspeglar policyändringars positiva och negativa följder för regionerna

Bostadsmarknadsforskningen spelar en viktig roll vid bedömningen av olika politiska åtgärders konsekvenser. När människor väljer bostad på bostadsmarknaden omfattar valet utöver bostadens fysiska egenskaper också kombinationen av de offentliga tjänsterna i kommunen och området samt skatterna. God tillgång till service, låg skattesats och andra faktorer som människor värdesätter ökar efterfrågan på bostäder i ett område, vilket i sin tur avspeglas på bostadspriserna. Följaktligen ger analyser av bostadspriserna information om bland annat för- och nackdelarna med statsunderstöden till kommunerna16, kvaliteten på skolorna17 och kommunsammanslagningar18 i olika regioner.

 

Kvällor:

1) Eerola, E. och Saarimaa T.(2016) Kohtuuhintaisuuspolitiikka ei ole lääke asumisen kalleuteen. VATT Policy Brief 3-2016.

2) Eerola, E. och Saarimaa T. (2018) Delivering Affordable Housing and Neighborhood Quality: A Comparison of Place- and Tenant-Based Programs. Journal of Housing Economics, 42, 44-54.

3) Eerola, E. och Lyytikäinen, T. (2020) Housing allowance and rents: Evidence from a stepwise subsidy scheme, tulossa, Scandinavian Journal of Economics.(open access)

4) Kangasharju, A. (2010) Housing Allowance and the Rent of Low‐income Households. Scandinavian Journal of Economics 112, 595-617.

5) Eerola, E., Lyytikäinen, T.,  Saarimaa, T. och Öberg J. (2019) Toimeentulotuki ja asumiskustannukset. Teoksessa Signe Jauhiainen ja Tuija Korpela (toim.): Toimeentulotuen saajien elämäntilanne, asuminen ja työnteko. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 2019:28.

6) Lyytikäinen, T. (2008) Studies on the effects of property taxation, rent control and housing allowances. VATT-tutkimuksia, 140. (luku 4)

7) Eerola, E., Lyytikäinen, T. ja Saarimaa, T. (2014) Asumisen verotus - katsaus taloustieteelliseen kirjallisuuteen. VATT Muistiot 38, Helsinki.

8) Kortelainen, M. och Saarimaa T. (2015) Do Urban Neighborhoods Benefit from Homeowners? Evidence from Housing Prices. Scandinavian Journal of Economics, 117(1), 28-56.

9) Saarimaa, T. (2011) Imputed Rental Income, Taxation and Income Distribution in Finland. Urban Studies, 48(8), 1695-1714.

10) Saarimaa, T. (2010) Tax Incentives and Demand for Mortgage Debt: Evidence from the Finnish 1993 Tax Reform. International Journal of Housing Policy, 10(1), 19-40.

11) Eerola, E., Kosonen, T., Kotakorpi, K., Lyytikäinen, T. och Tuimala, J. (2019). Tax compliance in the rental housing market: Evidence from a field experiment. VATT Institute for Economic Research Working Papers, 122.

12) Hilber, C. och Lyytikäinen, T. (2017) Transfer Taxes and Household Mobility: Distortion on the Housing or Labor Market? Journal of Urban Economics, 101: 57-73.

13) Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen T. och Saarimaa T. (2019) Effects of Housing Transfer Taxes on Household Mobility. CESIfo Working Paper No. 7750.

14) Lyytikäinen, T. (2009) Three-Rate Property Taxation and Housing Construction. Journal of Urban Economics. 65(3), 305-313.

15) Lyytikäinen, T. (2012): Kiinteistövero – taloustieteilijöiden lemmikki ja kansalaisten inhokki. Talous ja yhteiskunta 3/2012, 54-59.

16) Hilber, C., Lyytikäinen, T. och Vermeulen, W. (2011) Capitalization of central government grants into local house prices: Panel data evidence from England. Regional Science and Urban Economics. 41(4), 394-406.

17) Harjunen, O., Kortelainen, M. och Saarimaa T. (2018) Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland. CESifo Economic Studies, 64(2), 150–175.

18) Harjunen, O., Saarimaa, T. och Tukiainen J. (2020) Political Representation and Effects of Municipal Mergers, tulossa, Political Science Research and Methods.