Mitä annettavaa kaupunkitaloustieteellä on kaupunkisuunnittelulle?

6.7.2018 Blogi Tuukka Saarimaa

Taloustiede voi auttaa, kun pohditaan kaupunkisuunnittelun tavoitteita, politiikan onnistumisen mittaamiseen käytettäviä mittareita tai kun halutaan luotettavasti arvioida politiikan vaikutuksia, kirjoittaa Tuukka Saarimaa.

Kuva: Helsingin katot Kuva: Viivi Myllylä

Kaupunkitaloustieteellä on perinteisesti ollut pieni rooli suomalaisessa asuntopolitiikassa ja kaupunkisuunnittelussa. Tämä on sääli, koska kaupunkitaloustieteellä olisi paljon annettavaa molemmille politiikkalohkoille.

Taloustiedettä voidaan käyttää apuna, kun pohditaan kaupunkisuunnittelun tavoitteita, politiikan onnistumisen mittaamiseen käytettäviä mittareita tai kun halutaan luotettavasti arvioida politiikan vaikutuksia.

Kirjoitukselle varattu tila ei mahdollista kaupunkitaloustieteen kattavaa esittelyä, joten pyrin esittelemään taloustieteellistä ajattelua muutaman ajankohtaisen esimerkin avulla.

Hintojen rooli kaupunkisuunnittelussa

Helsingissä asuminen on monin paikoin kallista. Tästä vedetään usein se johtopäätös, että asuntopolitiikan ja kaupunkisuunnittelun tavoitteena tulisi olla asuntojen hintojen ja vuokrien alentaminen tai ”kohtuullistaminen”. Hyvän kaupunkisuunnittelun sivutuotteena asuntojen hinnat ja vuokrat voivat toki laskea, mutta hintojen kohtuullistaminen on väärä tavoite. Hintojen kohtuullistamispolitiikka voi johtaa siihen, että tehdään jotain, mitä ei oikeasti haluta tai jätetään tekemättä jotain, mikä olisi oikeasti hyödyllistä.

Asunnon korkea neliöhinta kertoo, että asunto on rakennettu oikeaan paikkaan. Neliöhinnaltaan halpa asunto on puolestaan usein väärässä paikassa, siis siinä mielessä, että harva haluaa asua tällaisessa asunnossa. Miksi muuten se olisi halpa?

Hintojen kohtuullistamispolitiikka voi johtaa siihen, että tehdään jotain, mitä ei oikeasti haluta tai jätetään tekemättä jotain, mikä olisi oikeasti hyödyllistä.

Jo tästä nähdään, että hintojen kohtuullistaminen on helppoa. Se onnistuu kaavoittamalla vain sellaisia alueita, joilla juuri kukaan ei halua asua. Myös Helsingin nykyisten asuntojen hintojen kohtuullistaminen on helppoa. Riittää, että pilaa Helsingin. Mutta tätä ei tietenkään kukaan halua. Jos politiikkatavoitteen voi toteuttaa rakentamalla asuntoja, joita kukaan ei halua tai tuhoamalla nykyisten kaupunkilaisten elämänlaadun, on politiikkatavoitteessa jotakin vikaa.

Korkeat hinnat johtuvat alueen houkuttelevuudesta sekä tarjonnan niukkuudesta. Usein lääkkeeksi tarjotaan kaavoituksen ja rakentamisen lisäämistä. Miltä tämä politiikka näyttää, jos tavoitteena on kohtuuhintaisuus?

Kasautumiseduista johtuen työmarkkina-alueelle muuttavat työntekijät nostavat kaikkien muiden tuottavuutta ja siten alueen palkkatasoa. Myös palvelutarjonnan kirjo kasvaa asukasmäärän kasvaessa. Suuremmassa kaupungissa riittää kysyntää monenlaisille ravintoloille ja useammalle teatterille kuin pienessä kaupungissa. Lisääntyneestä palvelutarjonnasta hyötyvät kaikki kaupungin asukkaat.

Tuottavuuden ja palvelutarjonnan kasvu johtavat siihen, että väkiluvun kasvun myötä Helsinki on aiempaa houkuttelevampi asuinpaikka, mikä johtaa asuntokysynnän kasvuun. Vaikka lisärakentaminen vähentää niukkuutta, voivat hinnat pysyä ennallaan tai jopa nousta. Jos politiikkaa arvioitaisiin kohtuuhintaisuustavoitteen näkökulmasta, se tuomittaisiin epäonnistuneena, vaikka politiikka paransi kaupunkia ja antoi aiempaa useammalle mahdollisuuden Helsingissä asumiseen.

Myös monet investoinnit, kuten julkisen liikenteen ja saavutettavuuden parantaminen, vaikuttavat hintoihin ja vuokriin. Esimerkiksi kruunusiltojen tai länsimetron rakentaminen on järkevää vain, jos ne nostavat niiden vaikutusalueella olevien asuntojen hintoja. Kohtuuhintaisuuspolitiikka puolestaan vaatisi, että hinnat eivät saa nousta, mikä tarkoittaisi sitä, että liikenneinvestoinnit saa tehdä vain, jos ne eivät hyödytä ketään.

Lopuksi on syytä huomata, että kokonaishyvinvointi ei muutu hintojen muuttuessa. Hinnan laskiessa myyjä häviää yhtä paljon, kuin ostaja voittaa. Hinnanmuutokset vanhassa asuntokannassa ovat varallisuuden uudelleenjakoa myyjien ja ostajien sekä vuokranantajien ja vuokralaisten välillä. Asuinrakentamisen hyöty ei synny tästä varallisuuden uudelleenjaosta vaan uusista asunnoista itsestään.

Hinnat ovat tärkeitä, mutta eivät siksi, että niihin pitäisi pyrkiä erityisesti vaikuttamaan.

Näitä esimerkkejä ei pidä ymmärtää väärin. Hinnat ovat tärkeitä, mutta eivät siksi, että niihin pitäisi pyrkiä erityisesti vaikuttamaan. Hinnat ovat tärkeitä, koska ne ovat informaatiota. Ne kertovat, millaisia asuntoja ihmiset haluavat. Asuntojen hintoja tuleekin käyttää kaupunkisuunnittelun ohjausvälineenä, ei politiikan tavoitteena. Järkevä asuntopolitiikan ja kaupunkisuunnittelun tavoite on edistää rakentamista niillä alueilla, joilla hinnat ylittävät reilusti rakennuskustannukset.

Hintojen ymmärtäminen informaationa tarkoittaa myös sitä, että hintamekanismiin ei kannata puuttua ilman erittäin painavaa syytä. Jos hintoja säännellään, menetetään samalla informaatio siitä, millaista asumista ihmiset haluavat.

Pienituloisten tukeminen ja segregaatio

Helsinki on pitkään harrastanut segregaation vähentämiseen tähtäävää politiikkaa sekä tukenut pienituloisia kotitalouksia tarjoamalla heille kaupungin vuokra-asuntoja alle markkinavuokrien. Onko edellä kuvattu ristiriidassa tämän politiikan kanssa? Ei.

Vaikka kaikki rakentaminen olisi markkinaehtoista ja se suunnattaisiin nimenomaan kalliille alueille, mikään ei estä kaupunkia tukemasta joidenkin ihmisten asumista asuntojen kautta. Sen sijaan että kaupunki toimii kokonaisen rakennuksen omistajana ja vuokranantajana, kaupunki voi ostaa yksittäisiä asuntoja tavallista asunto-osakeyhtiöistä ja vuokrata ne eteenpäin haluamallaan vuokralla. Itse asiassa tämä todennäköisesti vähentäisi segregaatiota nykyjärjestelmää tehokkaammin, koska tässä pienituloisia ei kerätä samaan taloon. Lisäksi tuen suuruus olisi nykyistä läpinäkyvämpää.

Sääntelyn hyödyt ja kustannukset esiin

Kuten edellä todettiin, kaupungin väkiluvun kasvusta voi olla monia hyötyjä. Mutta toisaalta väkiluvun kasvuun voi liittyä myös haittoja. Uudet asukkaat saattavat ruuhkauttaa kaupunkia. Uudet rakennukset luovat varjoja ja vievät tilaa viheralueilta. Tämä voi johtaa nykyisten asukkaiden elämänlaadun heikkenemiseen.

Nämä ovat esimerkkejä ulkoisvaikutuksista eli vaikutuksista, joita rakennuttajat ja uudet asukkaat eivät ota rakentamis- ja muuttopäätöksissään huomioon. Jos rakentaminen jätetään markkinatoimijoiden vastuulle, vaarana on, että rakennetaan liikaa. Tarvitaan julkisen sektorin väliintuloa eli sääntelyä.

Läpinäkyvä kustannus-hyöty -analyysi tulisi olla suuremmassa roolissa kaupunkisuunnittelussa.

Otetaan konkreettisena esimerkkinä täydennysrakentaminen. Rakennuttaja haluaisi rakentaa tyhjälle tontille 12-kerroksisen talon. Rakennuttaja on arvioinut, että juuri tällaisesta talosta saisi korkeimman hinnan. Asunnot myydään vapailla markkinoilla. Vaihdanta perustuu vapaaehtoisuuteen eli jokainen toteutunut kauppa lisää sekä myyjän että ostajan hyvinvointia. Jos rakennuttaja saa kaikki asunnot myytyä haluamaansa hintaan, tiedämme, että sekä rakennuttaja että asunnonostajat hyötyvät uusista asunnoista.

Alueen muut talot ovat vain 8-kerroksisia, joten 12-kerroksinen rakennus varjostaisi nykyisiä asuntoja. Alueen nykyiset asukkaat ovat tehneet valituksen ja vaativat rakennuksen madaltamista 8 kerrokseen. Pitäisikö kaupungin sallia 12 kerrosta vai 8 kerrosta?

Vastakkain on rakennuttajan ja uusien asukkaiden sekä alueen nykyisten asukkaiden etu. On selvää, että joillekin korkeasta talosta on haittaa, mutta pelkkä haitan olemassaolo ei ole riittävä peruste rakennuksen madaltamiselle. Tämän lisäksi täytyy tietää haitan suuruus, jota on verrattava asunnoista saatavaan hyötyyn.

Järkevä sääntely perustuu juuri tällaiseen hyötyjen ja haittojen vertailuun. Jos haitat ylittävät hyödyt, on kerrosmäärän rajoittaminen järkevää. Jos taas hyödyt ylittävät haitat, 12-kerroksinen talo pitäisi sallia, vaikka naapuritalojen asukkaat siitä kärsisivätkin. Läpinäkyvä kustannus-hyöty -analyysi tulisi olla suuremmassa roolissa kaupunkisuunnittelussa.

Kaupunkitaloustiede kaipaa resursseja

Kaupunkitaloustiede tarjoaa paitsi johdonmukaisen teoriakehikon kaupunkisuunnittelun tueksi myös konkreettisia välineitä lisärakentamisen hyötyjen ja haittojen suuruuden empiiriseen arviointiin. Taloustieteen empiiriset menetelmät ovat kehittyneet parin viime vuosikymmenen aikana merkittävästi. Tähän ovat vaikuttaneet paitsi mikrotason tutkimusaineiston saatavuus myös ekonomistien aiempaa vakavampi suhtautuminen siihen, että tutkimusasetelma mahdollistaa syy-seuraus -suhteiden todentamisen. Taloustieteilijät eivät tyydy korrelaatioihin, jotka parhaimmillaankin ovat vain suuntaa-antavia mutta pahimmillaan harhaanjohtavia.

Haluatko tietää, onko segregaatiosta haittaa tai kuinka suuria kasautumisedut ovat? Soita kaupunkitaloustietelijälle!

Haluatko tietää, onko segregaatiosta haittaa? Tai kuinka suuria kasautumisedut ovat? Kuinka paljon saavutettavuuden paraneminen nostaa asuntojen hintoja? Parantaako ruuhkamaksut keskustan ilmanlaatua? Alentaako korkea talo naapuritalon asuntojen hintoja? Jos haluat, soita kaupunkitaloustieteilijälle!

Ongelmaksi voi tosin muodostua se, että numero on varattu. Kaupunkitaloustiede on Suomessa pieni tieteenala. Sen vahvistamisesta hyötyisivät kaikki ja se on mahdollista kaupungin, yliopistojen ja tutkimuslaitosten yhteistyöllä.

Kirjoitus on alun perin julkaistu Helsingin kaupungin "Kaupunkien aikakausi - Kaupunkitutkijoiden puheenvuoroja 2020-luvun kaupunkipolitiikasta" -julkaisussa 21.3.2018.

Tuukka Saarimaa aloittaa Helsinki Graduate School of Economicsin kaupunkitaloustieteen apulaisprofessorina 20.8.2018.

Tuukka Saarimaa

Blogi Helsinki GSE Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous Tiedote asuntojen hinnat asuntopolitiikka kaupunkitaloustiede segregaatio vuokrat