Muuttamisen verottaminen jumiuttaa asuntomarkkinoita

5.11.2013 Teemu Lyytikäinen

Muuttamisen verottaminen jumiuttaa asuntomarkkinoita

Muuttamisen verottaminen jumiuttaa asuntomarkkinoita

Asuntokauppojen varainsiirtovero kiristyi maaliskuussa 2013. Veron kiristyminen lisää muuttamisesta aiheutuvia kustannuksia. Useat luotettavat ulkomaiset tutkimukset osoittavat, että varainsiirtovero vähentää merkittävästi muuttamista ja asuntokauppoja. Tutkimusten perusteella voidaan arvioida, että yhden prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa vähentää asuntokauppoja Suomessakin noin 10–20 prosenttia.

Muuttamisen väheneminen johtaa siihen, että ihmiset asuvat perhekokoon, tuloihin ja työpaikan sijaintiin nähden huonosti sopivissa asunnoissa. Tästä aiheutuu kotitalouksille kiusaa ja asuntokanta on tehottomassa käytössä. Varainsiirtoveroa voidaan pitää myös epäoikeudenmukaisena. Ne, jotka ovat pakotettuja muuttamaan eron tai työpaikan menetyksen takia, maksavat enemmän veroa.

Kirjoituksessa perustellaan, miksi varainsiirtoveron aiheuttama haitta on suuri suhteessa siitä saataviin verotuloihin. Esimerkiksi kiinteistöveroilla ja omistusasumisen tukia leikkaamalla voitaisiin kerätä sama verotulo selvästi pienemmällä haitalla.

Hyvän veropolitiikan lähtökohtana on kerätä julkisiin palveluihin ja tulonsiirtoihin tarvittavat verotulot oikeudenmukaisesti ja aiheuttamalla mahdollisimman vähän haittaa talouden toiminnalle.1 Varainsiirtovero ei toteuta kumpaakaan periaatetta. Se aiheuttaa suurta haittaa jumiuttamalla asuntomarkkinoita ja osuu epäoikeudenmukaisesti niihin, joiden on pakko muuttaa.

Käyttäytymisen ohjaaminen veroilla voi olla perusteltua silloin, kun pyritään vähentämään muille haitallista toimintaa kuten ympäristön pilaamista. Asuntojen ostamisesta, myymisestä ja muuttamisesta ei ole haittaa kenellekään, joten varainsiirtoverolle ei ole tällaisia perusteita.

Varainsiirtoveron takia ihmiset asuvat heille sopimattomissa asunnoissa

On perusteltua periä arvonlisäveroa uudesta asunnosta samoin kuin esimerkiksi uudesta pesukoneesta, ja näin Suomessa tehdäänkin. Pieneksi käyneen vanhan pesukoneen saa kuitenkin myydä verotta, mutta verottaja perii veron myös pieneksi käyneiden asuntojen kaupoista.

Varainsiirtovero vähentää asuntokauppoja ja aiheuttaa haittaa sekä omistusasujille että asuntosijoittajille. Omistusasujille haitta on hyvin konkreettinen. Kun muuttamisen kustannukset nousevat, ihmiset asuvat aiempaa useammin asunnoissa, jotka ovat perhekokoon, tulotasoon tai elämäntilanteeseen nähden liian suuria tai pieniä tai esimerkiksi sijainniltaan sopimattomia.

Tarkastellaan kuvitteellista Möttösen perhettä. He ovat lapseton pari ja asuvat vuokralla. Kuvitellaan aluksi, ettei varainsiirtoveroa ole. Pariskunta ostaa kaksion heti, kun on varaa. Pian perheeseen tulee lapsi ja tilan tarve kasvaa. He myyvät kaksionsa ja ostavat kolmion. Myöhemmin perheeseen syntyy toinen lapsi ja tulotasokin nousee työkokemuksen karttuessa, joten kolmio vaihdetaan neliöön. Lasten muuttaessa kotoa tai eläkkeelle jäämisen yhteydessä pariskunta muuttaa taas kolmioon.

Ilman varainsiirtoveroa Möttöset muuttivat neljästi. Jos verottaja periikin veron jokaisen muuton yhteydessä, he saattavat sinnitellä liian pienessä omistuskaksiossaan pidempään ja muuttaa suoraan neliöön, jossa pysyvät elämänsä loppuun asti, vaikka asunto olisi tarpeisiin nähden liian suuri.

Möttöset tietysti kokevat epäsopivassa asunnossa asumisen hankalaksi. Tätä haittaa kutsutaan varainsiirtoveron hyvinvointitappioksi.

Haittaa voidaan mitata rahassa

Varainsiirtoveron aiheuttamaa haittaa eli hyvinvointitappiota voidaan pyrkiä mittaamaan myös rahallisesti. Ajatellaan esimerkiksi tilannetta, jossa myyjä olisi valmis myymään omakotitalonsa 200 000 eurolla ja ostaja maksamaan enintään 205 000 euroa. Ostajaehdokas siis arvostaa asuntoa enemmän kuin myyjä. Jos kauppa toteutuu, ostajan on kuitenkin maksettava varainsiirtoveroa 4 prosenttia talon hinnasta. Tämä tarkoittaa, että kauppoja ei synnykään. Ostajan pitäisi nimittäin olla valmis maksamaan 208 000 euroa, jotta myyjä saisi haluamansa 200 000 euroa.

Ilman varainsiirtoveroa hinta asettuisi ostajan ja myyjän arvostuksen välille, esimerkiksi 202 500 euroon. Molemmat osapuolet kokisivat tehneensä hyvän kaupan ja kauppa lisäisi heidän hyvinvointiaan yhteensä 5000 eurolla. Varainsiirtovero vähentää hyvinvointia estämällä ostajaa ja myyjää hyödyttäviä kauppoja. Esimerkin ostajan ja myyjän hyvinvointia varainsiirtovero vähensi yhteensä 5000 eurolla.

Esimerkiksi kiinteistöverot eivät aiheuta vastaavaa haittaa, koska kiinteistöveroja maksetaan yhtä paljon riippumatta siitä, vaihtaako asunto omistajaa.2

Varainsiirtovero vähentää asuntokauppoja sitä enemmän, mitä korkeampi veroprosentti on. Veroprosenttia nostettaessa verotulojen kasvu hidastuu, koska asuntokauppoja syntyy yhä vähemmän. Asuntokaupan vähenemisen haitat puolestaan kasvavat voimakkaasti veroprosentin kasvaessa, koska varainsiirtovero estää sellaisetkin kaupat, joissa ostaja olisi valmis maksamaan paljon myyjän toivetta enemmän.

Veroasteen noustessa hyvinvointitappio kasvaa siis kiihtyvällä vauhdilla ja samalla verotulon kasvu hidastuu. Veroasteen korotuksen lisähaitta voi ylittää varsin nopeasti lisäverotulon, jos vero vähentää kauppojen määrää voimakkaasti.

Varainsiirtovero ei tietenkään jumiuta asuntomarkkinoita täysin. Esimerkin Möttösetkin muuttivat varainsiirtoverosta huolimatta, mutta harvemmin. Suomessa noin 6 prosenttia omistusasujista muutti viime vuonna varainsiirtoverosta huolimatta. Asuntokauppoja tehtiin noin 90 000 (14 000 omakotitalokauppaa ja 76 000 osakehuoneistokauppaa).

Usein epäillään, onko varainsiirtoverolla mitään vaikutusta tosielämässä. Jos vero ei vaikuta käyttäytymiseen lainkaan, se vaikuttaa ainoastaan tulonjakoon, mutta ei aiheuta hyvinvointitappiota. Jos taas vaikutus käyttäytymiseen on voimakasta, varainsiirtoverolla aiheutetaan suurta haittaa verrattuna verotuloihin. Veropolitiikan kannalta on siis tärkeää tietää, miten paljon varainsiirtovero vaikuttaa ostajien ja myyjien käyttäytymiseen.

Varainsiirtoveron vaikutusta asuntokauppoihin ja muuttoalttiuteen on vaikeaa, mutta ei mahdotonta mitata. Luotettavassa empiirisessä tutkimuksessa on pystyttävä erottamaan varainsiirtoveron vaikutus muista asuntokauppoihin vaikuttavista tekijöistä. Nykyaikaisen empiirisen taloustieteen keinoin politiikan todellisia vaikutuksia on usein mahdollista arvioida uskottavasti.

Suomalaisella tilastoaineistolla tehtyjä tutkimuksia ei toistaiseksi ole, koska varainsiirtoveron vaikutuksen luotettava erottaminen muista tekijöistä ei ole ollut mahdollista. Vuoden 2013 varainsiirtoveron korotus saattaa tarjota tähän mahdollisuuden, kunhan tilastoaineistoa karttuu riittävästi.

Ulkomaiset tutkimukset antavat kuitenkin luotettavan arvion vaikutuksen suuruusluokasta myös Suomessa, koska varainsiirtoverot ja ihmisten valintatilanteet ovat eri maissa hyvin samanlaisia.

Tutkimusten mukaan varainsiirtovero vähentää muuttamista merkittävästi

Parin viime vuoden aikana on julkaistu useita ulkomaisia empiirisiä tutkimuksia, jotka antavat vahvaa näyttöä varainsiirtoveron vaikutuksesta muuttamiseen ja asuntokauppoihin. Näissä tutkimuksissa on onnistuttu löytämään tilanteita, joiden avulla voidaan erottaa varainsiirtoveron vaikutus muista tekijöistä. Ulkomaisten tutkimusten perusteella voidaan arvioida, että yhden prosenttiyksikön kasvu varainsiirtoverossa vähentää asuntokauppoja peräti noin 10–20 prosenttia.

Valtion taloudellisen tutkimuskeskuksen ja London School of Economicsin (LSE) tuore tutkimus3 arvioi varainsiirtoveron vaikutusta kotitalouksien muuttoalttiuteen Isossa-Britanniassa, jossa varainsiirtovero riippuu porrastetusti asunnon hinnasta. Kun asunnon hinta ylittää 250 000 punnan rajan, veroaste nousee 1 prosentista 3 prosenttiin. Tutkimus vertaa toisiinsa kotitalouksia, jotka ovat oman arvionsa mukaan rajan eri puolilla. Tulosten mukaan 2 prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa vähentää muuttoalttiutta noin 30 prosenttia. Tutkimuksessa analysoidaan myös asuntokauppoja ja havaitaan, että varainsiirtoveroprosentin hyppäys 2 prosenttiyksiköllä vähentää myös asuntokauppoja noin 30 prosenttia. Tämä tulos tuo lisävahvistusta varainsiirtoveron haitallisesta vaikutuksesta asuntomarkkinoilla.

Ison-Britannian varainsiirtoveron portaita ja niissä tapahtuneita muutoksia on hyödynnetty myös toisessa uudessa tutkimuksessa.4 Siinäkin havaittiin, että vero vähentää merkittävästi asuntokauppoja. Myös Yhdysvalloissa on käytössä Ison-Britannian kaltaisia portaittaisia varainsiirtoveroja, joita on hyödynnetty veron vaikutusten tutkimiseksi. Washingtonin alueella otettiin käyttöön korotettu varainsiirtoveron yli 400 000 dollarin asunnoille. Alustavien tutkimustulosten mukaan 1 prosenttiyksikön nousu vähensi asuntokauppoja noin 10 prosenttia.5

Viime vuonna ilmestyneessä kanadalaisessa tutkimuksessa6 hyödynnettiin neuvokkaasti Toronton alueella tapahtunutta veromuutosta. Osassa aluetta otettiin vuonna 2008 käyttöön 1,1 prosentin varainsiirtovero ja osassa aluetta varainsiirtoveroa ei makseta. Tämä muutos mahdollisti veron vaikutuksen tutkimisen, sillä voidaan olettaa, että ilman veroa asuntomarkkinat olisivat kehittyneet samoin rajan eri puolilla. Tutkimuksen tulosten mukaan 1,1 prosentin varainsiirtovero vähensi asuntokauppoja noin 15 prosenttia.

Varainsiirtovero voi periaatteessa vähentää myös työperäistä muuttoa ja siten aiheuttaa työttömyyttä. VATT:n ja LSE:n tutkimustulosten mukaan vero näyttää vaikuttavan erityisesti lyhyen matkan muuttoihin, jotka liittyvät yleensä sopivampaan asuntoon muuttamiseen eivätkä työtilanteeseen.

Varainsiirtovero siis jumiuttaa merkittävästi asuntomarkkinoiden toimintaa, mutta sen vaikutukset työmarkkinoilla ovat todennäköisesti vähäiset. Tulos voi selittyä sillä, että työpaikan perässä muuttamisesta koituvat hyödyt ovat usein niin suuria, että varainsiirtovero estää niitä vain harvoin. Se, minkä tyyppisiä muuttoja varainsiirtovero estää, ei ole kuitenkaan kovin keskeistä varainsiirtoveron haittoja arvioitaessa.

Edellä mainituissa tutkimuksissa on myös havaittu, että vero laskee likimain täysimääräisesti hintoja. Prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa laskee keskimääräisiä asuntohintoja noin prosentin. Tämä tarkoittaa, että varainsiirtoveron korotus kohdistuu niihin, jotka omistavat asuntoja sillä hetkellä, kun veroa korotetaan. Varainsiirtovero koituu siis asunnon myyjän maksettavaksi, vaikka sen tilittääkin ostaja. Tälläkään ei ole juuri merkitystä veron haittojen arvioinnin kannalta. Olennaista on, että varainsiirtovero vähentää merkittävästi asuntokauppojen määrää.

Varainsiirtoveron haitat ovat suuria suhteessa verotuloihin

Varainsiirtoveron vaikutus asuntokauppoihin on Suomessa kaiketi samaa suuruusluokkaa kuin muuallakin eli prosenttiyksikön nousu veroasteessa vähentää kauppoja noin 10–20 prosenttia. Näin merkittävä asuntokauppoja vähentävä vaikutus tarkoittaa, että varainsiirtoveron aiheuttama haitta on suurta suhteutettuna verotuloihin.

Edellä mainitussa kanadalaisessa tutkimuksessa tehtiin yksinkertaisen mallilaskelma Toronton alueen 1,1 prosentin varainsiirtoveron hyvinvointitappiosta. Vertailukohtana oli saman verotulon kerääminen kiinteistöverolla. Hyvinvointitappio oli tutkimuksen laskelmien mukaan arviolta 1 dollari jokaista 8 verodollaria kohden eli noin 13 prosenttia verotulosta.

Varainsiirtoveron haitta suhteessa verotuloon voi olla Suomessa vielä suurempaa kuin Kanadassa, koska Suomessa veroasteet ovat korkeampia (2 % tai 4 % riippuen asuntotyypistä) ja hyvinvointitappion suhde lisäverotuloon kasvaa kiihtyvällä vauhdilla veroasteen noustessa.

Varainsiirtoveron haittoja vähätellään usein heikoin perustein. Esimerkiksi varainsiirtoveron korotusta koskevassa lakiesityksessä7 todetaan, että asuntohintojen kehityksellä ja korkotasolla on asunnonvaihtajille verokustannusta suurempi taloudellinen merkitys. Tämä väite voi pitää paikkansa, mutta se ei puolla varain­siirtoveron käyttöä. Varainsiirtoveron haitallisuus ei riipu asuntohintojen ja korkojen kehityksestä.

Lakiesityksessä vähätellään varainsiirtoveroa myös siksi, että se on vain osa muuttamisen kustannuksista. Esimerkiksi välityspalkkiot voivat olla suurempiakin kuin varainsiirtovero. Välityspalkkio on kuitenkin maksu vapaaehtoisesti hankittavasta palvelusta, jonka asunnon myyjä kaiketi kokee yleensä hyödylliseksi. Varainsiirtovero on ainoa muuttokustannusten osatekijä, joka on suoraan politiikalla päätettävissä.

Varainsiirtoveron korvaaminen muilla asumisen veroilla lisäisi hyvinvointia

Varainsiirtoveron haitallisuus on ollut pitkään tiedossa ja monet taloustieteilijät ovat pyrkineet tuomaan tätä suuren yleisön tietoisuuteen.8  Varainsiirtovero on silti pitänyt pintansa Suomessa ja tänä vuonna se jopa kiristyi. Yksi syy saattaa olla se, että väärän kokoisissa asunnoista ja liian pitkistä työmatkoista aiheutuva haitta ei näy suoraan valtion budjetissa eikä kestävyysvajelaskelmissa. Lisäksi varainsiirtovero voi olla houkutteleva vaihtoehto poliittisille päättäjille, koska varainsiirtovero koskee kunkin vaalikauden aikana vain pientä osaa äänestäjäkunnasta.

Nykyaikainen verojärjestelmä tarjoaa paljon vaihtoehtoja kerätä samat verotulot pienemmällä haitalla. Esimerkiksi ALV:n pienellä korotuksella saataisiin kerättyä samat verotulot selvästi pienemmällä haitalla, koska ALV:ia on vaikea välttää. Varainsiirtoveron korvaaminen ALV:lla keventäisi kuitenkin jo valmiiksi kevyttä asumisen verotusta entisestään. Koska varainsiirtovero menee asuntohintoihin, sen poisto kasvattaisi nykyisten asunnon omistajien varallisuutta ja haittaisi tulevia ostajia.

Kiinteistöverojen korottaminen tai omistusasujien tukien (asuntotulon verottomuus tai asuntolainojen korkovähennys) leikkaaminen olisi luontevin tapa korvata varainsiirtovero. Näin voitaisiin pitää asumisen verorasitus ennallaan, mutta vähennettäisiin merkittävästi verotuksen haittoja.

Uusi tutkimustieto tuo lisää todistusaineistoa varainsiirtoveroa vastaan. Veropolitiikan soisi hyödyntävän tätä tietoa.


Julkaisu: VATT Policy Brief 3-2013

Tutkimusteema: Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous Sosiaaliturva, verotus ja tulonjako

Teemu Lyytikäinen

Teemu Lyytikäinen, erikoistutkija

Erikoistutkija Teemu Lyytikäisen tutkimusaiheisiin kuuluvat verotus, asuntomarkkinat ja kunnallistalous. Hänen viimeisimmät tutkimushankkeensa ovat käsitelleet muun muassa varainsiirtoveron vaikutusta muuttamiseen sekä kuntien verokilpailua kiinteistöveroilla.

Lyytikäinen väitteli tohtoriksi Helsingin yliopistossa vuonna 2008 aiheenaan asuntomarkkinoihin vaikuttavat politiikkatoimenpiteet.

Teemu Lyytikäinen