Rakennetaan sinne, missä hinnat ovat korkeat
22.2.2016 Blogi Tuukka Saarimaa
Julkaisimme äskettäin Heikki Pursiaisen kanssa analyysin asuntomarkkinoiden ja asuntopolitiikan ongelmista. Keskityn tässä kolumnissa yhteen asuntopolitiikan kestoaiheista eli siihen, mitä asuntojen hinnoista pitäisi ajatella ja pitäisikö asuntopolitiikan tavoitteena olla hintojen lasku.
Korkeat hinnat eivät ole sinänsä huono asia. Kallis hyödyke on arvokas. Helsingissä on kallista, koska ihmiset haluavat asua täällä. Korkea hinta kertoo, että asunto on rakennettu oikeaan paikkaan.
On myös muistettava, että asuinrakentamisen hyöty ei synny hintojen laskusta, eikä hintojen nousu ole rakentamatta jättämisen kustannus. Kokonaishyvinvointi ei nimittäin muutu hintojen muuttuessa. Hinnan laskiessa myyjä häviää yhtä paljon kuin ostaja voittaa. Vuokran noustessa vuokralainen häviää yhtä paljon kuin vuokranantaja voittaa.
Asuntojen rakentamisen yhteiskunnallinen hyöty tulee asunnoista itsestään. Jos asunnon hinta eli ostajan maksuhalukkuus ylittää asunnon rakennuskustannuksen, asunto on yhteiskunnallisesti hyödyllinen. Minkään muun hyödykkeen tapauksessa tuotantopäätöksiä ei perustella hintavaikutuksilla. Uusia autoja ei tuoteta siksi, että vanhojen autojen hinnat laskisivat. Näin ei pidä toimia asuntojenkaan tapauksessa.
Mitä asuntojen hinnoista sitten pitäisi ajatella? Asuntojen hinnat välittävät meille tietoa siitä, millaisia asuntoja halutaan ja missä halutaan asua. Selvennetään asiaa esimerkillä, jossa on kaksi muuten samanlaista asuntoa, mutta toisesta matka-aika keskustaan on 15 minuuttia lyhyempi. Lähempänä keskustaa oleva asunto on 20 000 euroa kalliimpi. Hintaero paljastaa asunnonostajien maksuhalukkuuden eli sen, kuinka paljon he ovat valmiita maksamaan paremmasta sijainnista. On tietenkin aiheellista kysyä, mitä sitten jos kahdesta samanlaisesta asunnosta keskustaa lähempänä oleva maksaa 20 000 euroa enemmän. Ei kai kaikkea pidä mitata rahassa? Täytyy kuitenkin ymmärtää, että 20 000 euroa on nyt pois asunnon ostaneen perheen muusta kulutuksesta. Tämä tarkoittaa vähemmän lomamatkoja, huonekaluja, harrastuksia tai 20 000 euron edestä vähemmän perheen yhteistä vapaa-aikaa. Maksuhalukkuus kertoo, että perhe on valmis luopumaan muista sille tärkeistä asioista. Perhe on miettinyt asian huolellisesti läpi ja tehnyt itsensä kannalta parhaan mahdollisen valinnan.
Tämä asuntojen hinnoissa oleva informaatio tulisi ottaa vakavasti kaavoituspäätöksissä. Järkevä julkisen sektorin tavoite onkin edistää rakentamista alueille, joilla hinnat ovat korkeat ja yli rakennuskustannusten. Uustuotanto on pieni osa asuntokantaa, eikä merkittäväkään rakentamisen lisääminen välttämättä laske hintatasoa. Tarjontaa lisäävä politiikka ei siis ole epäonnistunut, jos hinnat eivät laske uustuotannosta huolimatta.
Hintoja ei siis pidä käyttää asuntopolitiikan toimivuuden mittarina, vaan politiikan ohjausvälineenä. Kaavoitetaan asuntoja sinne, missä hinta ylittää eniten rakennuskustannuksen. Tarjonnan lisääntymisen sivuvaikutuksena myös asuntojen hinnat laskevat.
Tuukka Saarimaa
Blogi
Julkiset palvelut ja paikallinen julkistalous
Tiedote
asuntomarkkinat
asuntopolitiikka
kaupunkitaloustiede
