Asuntopolitiikkatoimien vaikutukset – eli kysyntä, tarjonta ja tasapaino
26.11.2020 Blogi Essi Eerola
Asumisen kustannukset muodostuvat kysynnän ja tarjonnan ristipaineessa. Niinpä asuntopoliittisten toimenpiteiden vaikutukset ovat yleensä monimutkaisia ja ulottuvat muihinkin kuin toimenpiteen kohteena oleviin. Suomalaista asuntopolitiikkaa suunnitellessa kannattaa kuitenkin ottaa oppia muissa maissa toteutetuista asuntopoliittisista toimista - erityisesti silloin, kun toimien vaikutuksista on olemassa luotettavaa tutkimustietoa.
Ympäristöministeriö on julkaissut Turun yliopiston tutkijoiden asuntopolitiikkaa käsittelevän raportin Asuntopolitiikkaa Euroopassa – mitä voimme oppia?, jossa esitellään laaja kattaus erilaisia asuntopolitiikkakysymyksiä. Raportissa tuodaan esiin muutamien vertailumaiden (Alankomaat, Englanti, Itävalta, Norja, Ranska, Ruotsi, Saksa, Skotlanti ja Tanska) asuntopolitiikkaa. Erityisesti Pohjoismaiden järjestelmien vertailu on kiinnostavaa luettavaa. Monella tapaa aika samanlaisiksi miellettyjen maiden asuntopoliittiset ratkaisut ovat kovin erilaisia sekä yleisiltä periaatteiltaan että käytännön toteutukseltaan.
Kokonaisuutena raportissa jää kuitenkin liian vähälle huomiolle maiden erilainen asuntomarkkinakehitys sekä se, minkälaista empiiristä evidenssiä toimenpiteiden vaikutuksista on olemassa. Esimerkiksi sopii vuokrasääntely. Raportissa todetaan, että vuokrasääntelyn ”… on ajateltu esimerkiksi johtavan yksityisen vuokra-asuntosektorin kutistumiseen…”. Teorian lisäksi aiheesta on kyllä myös empiiristä tutkimusta. Esimerkiksi Diamond ym. (2019) tutkivat San Franciscon alueella käyttöönotetun vuokrasääntelyn vaikutuksia ja havaitsevat, että sääntelyn seurauksena asumisaika sääntelyn alaisissa asunnoissa piteni, mutta toisaalta tarjonta pieneni, koska vuokra-antajat luopuivat vuokra-asunnoistaan ja markkinavuokrat nousivat. Vastaavasti Mense ym. (2018) tutkivat nyt julkaistussa raportissakin esitellyn Saksassa vuonna 2015 käyttöön otetun vuokrasääntelyn vaikutuksia. He arvioivat, että sääntely laski vaikutuspiirissään olevien asuntojen vuokraa, mutta nosti samalla muiden asuntojen vuokratasoa. Vaikka ym. tutkimusten suuruusluokka-arviot eivät yleistyisi Suomen tilanteeseen, ne ovat suomalaisillekin lukijoille kiinnostavia. Niissä eritellään sääntelyn eri vaikutuskanavia ja tuodaan esiin, millä tavalla ja missä tilanteessa vaikutuksia on ylipäätään mahdollista uskottavasti arvioida.
Toinen hyvä esimerkki on raportissa esitelty Englannissa vuonna 2013 käyttöön otettu ylimääräisen huoneen asumistuen leikkaus (Bedroom tax). Gibbons ym. (2020) ovat tutkineet veron vaikutuksia ja havainneet, että toimenpiteen kohteena olevien tuen saajien asumistuki ja käytettävissä olevat tulot laskivat, mutta työtulot eivät kasvaneet. Bedroom tax siis leikkasi tuensaajien tuloja. Sen sijaan muuttamista se ei lisännyt. Mutta toisaalta ne, jotka muuttivat, muuttivat leikkauksen seurauksena pienempiin asuntoihin. Tulokset ovat loogisia: Koska asumiskysynnän sopeuttaminen aiheuttaa kustannuksia, ensin tingitään muusta, helpommin sopeutettavasta kulutusta.
Empiirisen evidenssin niukkuuden lisäksi Asuntopolitiikkaa Euroopassa -raportissa ihmetyttää se, ettei asumiskustannusten nousun yhteydessä keskustella tarjontarajoitteista. Maiden väliset institutionaaliset erot ovat suuria, mutta ainakin yhdessä raportin vertailumaassa, Iso-Britanniassa, tarjontarajoitteisiin asumiskustannusten nousun taustalla on kiinnitetty paljon huomiota (ks. Hilber ja Schöni, 2016). Tarjontarajoitteiden vaikutuksia tarkastelleet tutkijat suosittavatkin Iso-Britannian hallitukselle lääkkeenä korkeaan hintatasoon nimenomaan kaikenlaisen asuntotarjonnan lisäämistä (ks. Chesire ja Hilber, 2019).
Erilaiset kysyntätuet (asumistukijärjestelmät, vuokrasääntely tai muu alle markkinahinnan vuokraaminen ja omistusasumisen tuet) todennäköisesti lisäävät asumiskysyntää ja nostavat markkinavuokria ja asuntohintoja. Vaikutusten suuruusluokkaa on vaikeaa arvioida ja se varmasti riippuu sekä järjestelmien yksityiskohdista että paikallisista asuntomarkkinaolosuhteista (aiheesta lisää ks. Eerola ja Lyytikäinen, 2020). Siitä huolimatta on perusteltua ajatella, että etumerkki tiedetään: Jos keskeinen ongelma on yleinen korkea asumiskustannusten taso, ym. tukimuodot eivät ratkaise ongelmaa.
Asumiskustannukset ovat tasapainoilmiö, johon vaikuttaa sekä alueellinen kysyntä että tarjonta. Erilaiset politiikkatoimet vaikuttavat potentiaalisesti molempiin ja sitä kautta asuntohintoihin ja markkinavuokriin. Tämä koskee myös sellaisia politiikkatoimia, jotka eivät suoraan liity asumiseen, mutta vaikuttavat alueiden välisiin eroihin. Jos tarjonta on jäykkää (niin kuin se lyhyellä aikavälillä on) sekä negatiiviset että positiiviset muutokset kapitalisoituvat asuntojen hintoihin. Esimerkkejä on paljon lähtien kouluista (ks. Harjunen ym. 2018) ja omistusasumisen verokohtelusta (ks. Eerola ym. 2014) valtionosuusjärjestelmään (ks. Hilber ym. 2011).
Pitemmällä aikavälillä muutokset asumiskustannuksissa vaikuttavat asukasrakenteeseen ja sitä kautta paikallisiin palveluihin. Politiikkatoimet vaikuttavat siis muihinkin kuin toimenpiteen kohteena oleviin ja niiden hyvinvointivaikutukset voivat kohdistua eri tavalla kuin oli toivottu. Koska vaikutukset ovat usein monimutkaisia, muiden maiden politiikkatoimet yhdistettynä luotettaviin vaikutusarviointeihin auttavat ennakoimaan mahdollisia vaikutuskanavia myös Suomessa ja tuottavat hyödyllistä tutkimustietoa kotimaiseen politiikkakeskusteluun.
Kirjallisuus:
Chesire, Paul ja Christian A.L. Hilber (2019): The UK’s housing crisis: what should the next government do?, LSE British Politics and Policy Blog, marraskuu 2019.
Diamond, Rebecca, Tim McQuade ja Franklin Qian (2019): The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, American Economic Review 109(9).
Eerola, Essi, Teemu Lyytikäinen ja Tuukka Saarimaa (2014): Asumisen verotus - katsaus taloustieteelliseen kirjallisuuteen. VATT Muistiot 38.
http://urn.fi/URN:ISBN:978-952-274-117-2
Eerola, Essi ja Teemu Lyytikäinen (2020): Housing Allowance and Rents: Evidence from a Stepwise Subsidy Scheme, The Scandinavian Journal of Economics, tulossa.
Gibbons, Stephen, Maria Sanchez-Vidal ja Olmo Silva (2020): The bedroom tax, Regional Science and Urban Economics 82.
Harjunen, Oskari, Mika Kortelainen ja Tuukka Saarimaa (2018): Best Education Money Can Buy? Capitalization of School Quality in Finland. CESifo Economic Studies 64(2).
https://doi.org/10.1093/cesifo/ifx025
Hilber, Christian A.L. ja Olivier Schöni (2016): Housing Policies in the United Kingdom, Switzerland, and the United States: Lessons Learned, Cityscape 18(3).
Hilber, Christian A.L. , Teemu Lyytikäinen ja Wouter Vermeulen (2011): Capitalization of central government grants into local house prices: Panel data evidence from England, Regional Science and Urban Economics 41 (4).
Essi Eerola
Asuntopolitiikka
Blogi
Blogit
Blogit
asuntojen hinnat
asuntomarkkinat
asuntopolitiikka
kaupunkitaloustiede
politiikkatoimien vaikutusten arviointi
